[양도세] 상생임대주택에 대한 1세대 1주택 특례

특례내용

 

 - 1세대 1주택 또는 일시적 2주택 상태에서 상생임대주택을 양도시 2년 거주요건 인정하여 비과세 적용

 - 12억 초과시 고율장특공제 적용을 위한 2년 거주요건을 충족한 것으로 봄.(다만, 고율장택공제 거주기간에 대한

    공제율 적용시에는 거주기간으로 인정하지 않음.)

 

적용요건

 

 1. '21년12월20일부터  '24년 12월 31일까지 상생임대차계약(임대료 5% 이하 증액)을 체결

 2. 직전임대차계약 1년 6개월 이상, 상생임대차계약하고 2년 이상일 것

 3. 양도세 신고시 상생임대주택에 대한 특례적용신고서 함께 제출

관련예규

서면법규재산2023-2221(2023.10.20)  
[제목]임차인의 조기퇴거로 ’25.1.1. 이후 상생임대차계약을 체결한 경우 특례 적용여부
[요약]임차인이 직전임대차계약 임대기간 중 조기전출로 ’25.1.1. 이후 첫 번째 상생임대차계약 체결하는 경우, 상생임대주택 특례(소득령§155의3)를 적용할 수 없는 것임


서면법규재산2023-757(2023.08.31)  
[제목]직전임대차계약 만료 전 보증금과 임대기간을 변경한 임대차계약의 상생임대차계약 해당 여부
[요약]소득령§155의3의 직전임대차계약 요건(주택 취득 후 임대계약요건)을 충족한 임대기간이 “2년”인 임대차계약을 1년 6개월로 단축하는 것으로 계약변경 후 동일임차인과 다시 2년의 임대차기간으로 임대차계약을 새로 체결하는 경우, 각각 분리된 임대차계약을 직전·상생임대차계약으로 보아 상생임대주택특례를 적용할 수 있음


서면부동산2022-5462(2023.06.27)  
[제목]상생임대주택의 임대차계약기간과 실제와 상이한 경우 임대기간 판정방법
[요약]임대인과 임차인 간 합의 등을 통해 추가로 임대하여 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로「소득세법 시행령」제155조의3 제1항에 따른 직전 임대차계약의 임대기간 요건을 판정하는 것입니다.


서면부동산2022-3063(2023.05.15)  
[제목]임대차 계약기간 중 주택 지분을 배우자에게 증여하는 경우 소득령 §155의3 적용 여부 등
[요약]국내에 부부 공동명의 1주택을 소유한 1세대가 「직전 임대차계약」을 체결하고 해당 임대기간이 개시된 후 일방 배우자가 타방 배우자에게 주택 지분을 증여한 이후 임대기간 요건을 충족하고, 단독으로 새로운 임대차계약을 체결하여 소득령§155의3①(3)에 따른 요건을 모두 충족하는 경우 상생임대주택 특례 적용 가능함


서면법규재산2022-2849(2022.10.12)  
[제목]주택을 취득하면서 승계받은 임대차계약을 갱신한 경우 상생임대주택 특례 적용 여부
[요약]전 소유자로부터 임대차계약을 승계받은 후 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 승계받은 계약을 갱신(갱신계약)하고 이후 그 갱신계약을 다시 갱신(재갱신계약)한 경우 갱신계약과 재갱신계약은 각각 “직전 임대차계약” 및 “상생임대차계약”으로 볼 수 있는 것임

 

관련법령

소득세법시행령 제155조의 3 [ 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례(2022.02.15 신설) ]
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조 제1항, 제155조 제20항 제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.(2022.08.02 개정) 1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것(2023.02.28 개정) 2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것(2023.02.28 개정) 3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것(2023.02.28 신설)

② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.(2022.02.15 신설)

③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.(2023.02.28 개정)

④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.(2023.02.28 신설)

소득세법시행규칙 제74조의 3 [ 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례(2023.03.20 신설) ]
영 제155조의3 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 요건"이란 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것을 말한다.(2023.03.20 신설)