[부동산] 가족간 저가매매시 세금관계

특수관계인간 매매시 제재사항

 

1. 직계존비속간 매매의 경우 증여로 추정하지만 양도형식을 갖추고, 
   실제 매매대금 지급이 입증되면 양도로 과세

2. 특수관계인으로부터 저가양수시, 매수인 입장에서 시가와 대가의 차이가 
   시가의 30%와 3억 중 적은 금액이상인 경우 그 초과분만큼을 증여재산가액
   으로 봄

3. 특수관계인간의 거래시 양도자 입장에서 시가의 5%를 초과해서 저가양도시
   시가로 양도한 것으로 양도세 계산

4. 따라서 특수관계인간 저가양도시, 양수자입장에서는 증여이익 규정을, 
   양도자입장에서는 양도행위부인규정을 고려해야 함. 하지만 양도자 입장에서
   양도세 비과세 대상이라고 한다면, 양도가 12억까지는 양도세가 없기 때문에,
   증여이익 규정만 고려하면 됨. 그러면 시가의 30%와 3억 중 적은 금액만큼 
   저가 양도가 증여세 발생없이 세법적으로 가능함.

 

 

 

절세방안

 

 -  감정평가를 활용하여 시가를 낮추는 방법

 

관련법령

상속세및증여세법 제44조 [ 배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정(2010.01.01 제목개정) ]
① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다.(2010.01.01 개정)

③ 해당 재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다.(2010.01.01 개정)
5. 배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우(2010.01.01 개정)

상속세및증여세법 제35조 [ 저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여(2015.12.15 제목개정) ]
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때(2012.02.02 개정) 
① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 "기준금액"이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.(2015.12.15 개정) 

② 특수관계인이 아닌 자 간에 거래의 관행상 정당한 사유 없이 재산을 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 현저히 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 대통령령으로 정하는 금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.(2015.12.15 개정) 

상속세및증여세법시행령 제26조 [ 저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등(2016.02.05 제목개정) ]
② 법 제35조 제1항에서 "대통령령으로 정하는 기준금액"이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.(2016.02.05 개정) 
1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 "시가"라 한다)의 100분의 30에 상당하는 가액
2. 3억원(2016.02.05 개정) 

소득세법 제101조 [ 양도소득의 부당행위계산 ]
① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.(2012.01.01 개정)